Die Immobilienanalyse
Sollte es eine Wohnung sein, schau dir auf jeden Fall die Protokolle der Eigentümerversammlung an. Den Protokollen kannst du unter anderem die Instandhaltungsrücklage entnehmen. Was ist die Instandhaltungsrücklage? An einem Gebäude muss hin und wieder etwas instandgehalten/repariert/erneuert werden, zum Beispiel die Heizungsanlage oder die Dächer.
An dieser Stelle möchte ich (Christopher) euch gern ein weiteres Beispiel einer eigenen Immobilie erläutern: In dieser Immobilie gibt es 40 Wohnungen auf vier Gebäude verteilt. Es gibt aber nur eine Zentralheizung, also eine Heizung, die alle Wohnungen beheizt. Die Heizung muss jetzt nach 20 Jahren erneuert werden und wird ungefähr 140.000 Euro neu kosten. In der Instandhaltungsrücklage sind ungefähr 100.000 Euro vorhanden. Es fehlen demnach 40.000 Euro, um die Heizungsanlage zu sanieren. Bei 40 Wohnungen kommt somit auf jeden Eigentümer eine Sonderumlage von ungefähr 1.000 Euro pro Wohnung zu. Würdest du dir jetzt dort eine Wohnung kaufen wollen, müsstest du diese auf jeden Fall einplanen. Sobald die Maßnahme ansteht, wären 1.000 Euro als Sonderumlage in die Eigentümergemeinschaft fällig.
A. Prüfung der Objektunterlagen: Protokolle der Eigentümerversammlung
Ihr seht hier die Tagesordnung der Wohneigentümerversammlung. Die Versammlung findet im Normalfall einmal pro Jahr statt. Es sei denn, es gibt Sonderthemen, zum Beispiel die Erneuerung einer Heizungsanlage oder die Sanierung des Daches.
Unter Punkt 1 sind die Gesamtkosten aufgeführt. Ihr könnt damit nachvollziehen, was für die Wohnungseigentümergemeinschaft an Kosten anfällt. Das liegt in diesem Fall bei ca. 90.000 Euro. Man kann dann noch differenzieren und im Detail nachvollziehen, was das für Kosten sind. Was sind zum Beispiel für Wasserkosten angefallen, was für Heizungskosten usw.
Unter Punkt 2 wird die Buchhaltung thematisiert, denn der Verwalter erstellt einen Wirtschaftsplan, in dem im Vorfeld festgelegt wird, wieviel Hausgeld für die jeweilige Wohnung bezahlt werden muss. Das ist im Normalfall so viel, dass die Kosten daraus bedient werden können und eine Instandhaltungsrücklage gebildet werden kann. Bevor der erstellte Wirtschaftsplan abgesegnet wird, wird er durch die Wohnungseigentümergemeinschaft geprüft. Es muss zum Beispiel darüber abgestimmt werden, ob jemand ein zusätzliches Carport bauen darf. Warum? Weil es sich um ein Gemeinschaftsgrundstück handelt.
Auch kleinere Dinge, wie Außen-Rollläden, erfordern die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Merke: Sobald etwas an der Bausubstanz verändert wird, muss dies abgesegnet werden. Das Protokoll der Eigentümerversammlung enthält sämtliche dieser Vorgänge und Abstimmungen. Für euch ist es wichtig, zu schauen, ob irgendwelche Fallstricke enthalten sind. Also Dinge, die zu Sonderumlagen führen können.
Meine Empfehlung an dieser Stelle: Schaut euch die letzten 3-5 Jahre an. Diese sind zumeist recht aufschlussreich.
B. Prüfung der Objektunterlagen: Instandhaltungsmaßnahmen und Rücklagen
Auf einen Punkt möchten wir noch einmal gesondert eingehen, da dieser für den Immobilienkauf sehr wichtig ist. Achtet genau darauf, wie die Instandhaltungsrücklage aufgebaut ist. Wieviel wird tatsächlich jährlich von der Wohnungseigentümergemeinschaft eingezahlt? Warum das so wichtig ist? Dies gibt Rückschlüsse darauf, ob die Eigentümergemeinschaft daran interessiert ist, den Gebäudewert zu erhalten oder nur von der Rendite abschöpfen und möglichst wenig Rücklagen bilden möchte. Letzteres könnte durch ein recht geringes Hausgeld auffallen.
Analysiere die Instandhaltungsrücklage daher gründlich und prüfe, ob es der Eigentümergemeinschaft um einen höheren Mietüberschuss geht oder ob wirkliches Interesse daran besteht, etwas am Gebäude zu machen, zum Beispiel in Form einer Fassadenerneuerung, eines Anstrichs von außen oder einer Fenstererneuerung, um dadurch die Heizkosten der Mieter zu reduzieren und wiederum die Attraktivität der Immobilie zu erhöhen.
C. Prüfung der Objektunterlagen: Mietvertrag
Schauen wir uns den Mietvertrag an. Liegt bei der Immobilie, die wir kaufen wollen, der Mietvertrag vor, sind mit ziemlicher Sicherheit Mieter in der Immobilie vorhanden. Achtet darauf, was für ein Mietvertrag vorhanden ist. Ist es ein ganz normaler Mietvertrag, also bleibt die Miete gleich? Oder ist in dem Mietvertrag eine Staffelmiete oder Indexmiete hinterlegt? Die Erfahrung zeigt, dass in Städten oft mit Staffelmieten gearbeitet wird – im ländlichen Raum eher mit Indexmieten, also normalen Mieten, die sich nicht automatisch anpassen.
Schaut euch den Mieter genau an. Was ist das für ein Typ? Hat er in der Vergangenheit seine Miete gezahlt? Sind Mietrückstände vorhanden? Wie groß ist die Wahrscheinlichkeit, dass er auszieht? Ist er Single oder älter und zieht vielleicht bald in ein Pflegeheim?
Analysiert die Miete an sich. Reicht die Miete aus, um die Kosten, die ihr für die Immobilie aufbringen müsst, tragen zu können. Die Rede ist von den Finanzierungskosten, Zinsen plus Tilgung. Wenn das so ist, ist das zunächst einmal richtig gut. Natürlich muss aber auch an die Zukunft gedacht werden. Kann die Miete eventuell angepasst werden? Um das zu tun, ist es wichtig, sich anzuschauen, wie die ortsübliche Miete pro Quadratmeter aussieht. Liegt diese bei 7 Euro, liegt diese in der Stadt eher bei 14,15 Euro und was ist in dem Mietvertrag vorhanden?
Achtung: Nur, weil du die Immobilie kaufst und renovierst, kannst du natürlich nicht einfach mal so den Mietvertrag aufheben.
D. Prüfung der Objektunterlagen: Bebauungsplan
Kommen wir zum nächsten Punkt, dem Bebauungsplan. Wann ist dieser relevant für dich? Die Antwort darauf ist recht simpel. Der Bebauungsplan kommt dann zum Tragen, wenn du auf dem Grundstück eine weitere Immobilie bauen möchtest oder wenn du an der Immobilie, die du kaufst, bauliche Veränderungen vornehmen willst. Im Bebauungsplan regelt die Gemeinde oder die Stadt, wie das Gebäude gebaut werden darf. Ist zum Beispiel ein Pultdach erlaubt, ist ein Flachdach erlaubt, welche Außenfassade und welche Klinkerfarbe muss benutzt werden. All diese Informationen findest im Bebauungsplan. Bebauungspläne kannst du öffentlich einsehen. Und das solltest du auch tun. Wirf einen Blick darauf, wenn du glaubst, das Grundstück hat Potential oder du die Immobilie grundlegend umgestalten möchtest.
E. Prüfung der Objektunterlagen: Flurkarte
Ein weiterer kleiner, aber wichtiger Punkt ist die sogenannte Flurkarte. Was ist die Flurkarte? Im Prinzip sind dort alle Grundstücke und Nachbargrundstücke eingezeichnet. Du siehst, wie die Immobilie auf dem Grundstück platziert wurde und du kannst auch hier teilweise erkennen, ob Potenzial für eine weitere Immobilie vorhanden ist.
Ein Tipp: Wenn weitere bebauungsfähige Grundstücke vorhanden sind, kannst du diese dort ebenfalls sehen. Eventuell kommt man mit dem Nachbarn ins Gespräch. Vielleicht hat dieser Interesse, Teile seines Grundstücks zu veräußern, auf denen du noch eine zweite Immobilie platzieren könntest. Kommunikation ist immens wichtig. Dadurch ergeben sich Chancen und Möglichkeiten, die auf keinem Blatt Papier stehen.
F. Prüfung der Objektunterlagen: Grundbuch
Schauen wir uns als nächstes das Grundbuch an. Was ist das Grundbuch? Zwar gehen wir später im Punkt 7 (Notarbereich) auch nochmal darauf ein. Allerdings an dieser Stelle schon einmal kurz erwähnt: Im Grundbuch kann geprüft werden, wer der Eigentümer der Immobilie ist? Also, derjenige, der euch die Immobilie verkauft. Passt das überhaupt? Gibt es vielleicht noch einen zweiten Eigentümer? Ist das der Fall, könnte es später beim Verkauf Probleme geben. Stellt dir vor, es sind zwei Eigentümer, zum Beispiel Bruder und Schwester. Der Bruder will das Haus verkaufen, hat aber noch nicht mit seiner Schwester darüber gesprochen. Ob es hier eine Einigung gibt, kannst du dem Grundbuch entnehmen. Auch Lasten, die sich auf dem Grundstück befinden, sind einsehbar. Ein Blick in das Grundbuch lohnt sich immer!
G. Prüfung der Objektunterlagen: Baubeschaffung
Wenn du dir die vorher genannten Unterlagen alle angesehen hast, schau dir auch die Bausubstanz an. Ist das Gebäude möglicherweise renovierungs-, sanierungs- oder modernisierungsbedürftig?
H. Prüfung der Objektunterlagen: Wirtschaftsplan
Als Letztes solltest du dir nochmal das Hausgeld und den Wirtschaftsplan ansehen. Darüber haben bereits berichtet, aber entscheidend ist jetzt nochmal, die Rendite zu betrachten. Wie hoch ist das Hausgeld und was sind umlagefähige oder nicht umlagefähige Kosten?
Die Budgetplanung
Kommen wir zum Punkt Budgetplanung. Das ist wirklich das A und O bei einer Immobilienanalyse. Hierbei ist nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Nebenkosten und gegebenenfalls die Renovierungs-, Modernisierungs-, oder Sanierungskosten relevant.
A. Die Budgetplanung: Nebenkosten
Welche Nebenkosten fallen eigentlich beim Erwerb einer Immobilie an. Das sind in der Regel: Immobilienmaklerkosten in Höhe von 5,95 Prozent, Notarkosten in Höhe von 1,5 Prozent, Grundbuchkosten in Höhe von 0,5 Prozent und Grunderwerbskosten in Höhe von 3,5 bis 6,5 Prozent (das variiert von Bundesland zu Bundesland).
B. Die Budgetplanung: Renovierung
Im Prinzip sind Renovierungen eigentlich ganz einfach. Stell dir vor, du musst den Boden verlegen, du musst die Wände vielleicht tapezieren, du musst die Wände streichen, vielleicht lässt du auch ein paar neue Fliesen legen. Das kannst du selber machen oder auch in Auftrag geben. An dieser Stelle ein Beispiel von mir (Henry): Ich habe ein Einfamilienhaus gekauft und dieses in ein Zweifamilienhaus umgebaut. Im Prinzip war nichts vorhanden. Es war ein kompletter Rohzustand. Zunächst war auch keine Küche vorhanden. Wir haben dann eine günstige Küche eingebaut.
Hier unterscheidet man zwischen Vermietung und Selbstnutzen. Was ist da der Unterschied? Wenn du selber nutzt, gibst du in der Regel mehr Geld aus. Du kaufst dir eine Küche für vielleicht 22.000 Euro. Bei der Vermietung ist darauf zu achten, dass du dir mehrere Angebote von Handwerkern einholst und selbstverständlich auch hier auf das Material achtest. Denke daran, Qualität hat ihren Preis.
C. Die Budgetplanung: Modernisierung
Kommen wir zur Modernisierung. Diese ist ein bisschen teurer als die Renovierung. Was ist eigentlich eine Modernisierung? Dazu zählen zum Beispiel: Erneuerung der Fenster, der Heizungsanlage, der Elektrik, der Wasserleitung, des Daches, Dachausbau, Dachdämmung, An-, Aus-, und Umbau. All diese Kosten gilt es, zu Kalkulieren und mit einzuplanen.
D. Die Budgetplanung: Sanierung
Sanierung bedeutet auf Lateinisch Erneuern. Es geht also um Wiederherstellung, manchmal sogar Abriss. Ich rate immer dazu, sich Spezialisten dazu zu holen, zum Beispiel einen Architekten, einen Gutachter, einen Bausachverständigen. Warum? All diese Leute können dir dabei helfen, eine derartige Planung durchzuführen. Das ist nämlich gar nicht so einfach, wie man denkt.
Hier komme ich (Henry) wieder auf mein eben genanntes Beispiel zurück: Bis auf die Grundmauern haben wir komplett renoviert, modernisiert und saniert. Was haben wir eigentlich gemacht? Im Prinzip alles. Wir haben eine komplett neue Einheit geschaffen. Voraussetzung hierfür war eine detaillierte Planung inklusive Kostenübersicht. Unser Tipp: Ein Bausachverständiger kann durchaus Sinn machen. Er schützt dich vor größeren Schäden. Er deckt Bauschäden oder auch Baumängel auf.
E. Die Budgetplanung: Rentabilitätsberechnung
Kommen wir zur Rentabilitätsberechnung. Diesbezüglich lautet die Fragestellung: Rechnet sich die Immobilie, die du dir ausgesucht hast? Schau dir zur Beantwortung der Frage die Gesamtkosten, den Kaufpreis, die Nebenkosten und die geplanten Maßnahmen an.
F. Die Budgetplanung: Finanzierung
Welche Art von Finanzierungsmöglichkeiten gibt es? Welche Zinsbindung macht eigentlich Sinn? Du kannst frei wählen zwischen 10, 15, 20 oder auch 30 Jahren. Je länger die Zinsbindung, desto höher ist der Zins und die monatliche Belastung. Hinzu kommt die Tilgungshöhe, die du dir vorher genau überlegen kannst. Je höher die Tilgungshöhe, desto schneller zahlst du die Immobilie ab. Es gibt noch weitere Möglichkeiten. Du kannst in den Kredit auch eine Sondertilgungsvereinbarung mit einbauen, die du einmal im Jahr nutzen kannst. Du hast die Möglichkeit zur Einbindung von Förderbanken, wie Kfw, wenn du zum Beispiel die Fenster modernisieren willst. Du kannst auch ein Privatdarlehen mit einbeziehen, falls du die Nebenkosten nicht alleine decken kannst. Außerdem gibt es die Möglichkeit, das Darlehen mit einem Bausparvertrag zu verknüpfen.
Welche Arten von Darlehen gibt es?
Das sogenannte Annuitätendarlehen ist die normale Hausfinanzierung, die du bestimmt auch kennst. Du hast den Zins und die Tilgung und die ergeben die Kreditrate. Diese ist immer gleichbleibend. Dann haben wir das endfällige Darlehen. Hier zahlst du nur Zinsen und verknüpfst dies beispielsweise mit einem Bausparvertrag.
Wovon ist der Zins abhängig?
Das ist die sogenannte Bonität. Und diese ist der Bank enorm wichtig. Also, wieviel Vermögen hast du aufgebaut, wie hoch sind deine Einnahmen und Ausgaben?
Die Summe der genannten Punkte ist entscheidend für deine perfekte Immobilienanalyse.